Con el precio de los alquileres aumentando por encima del 70% en noviembre y acelerando respecto de octubre (67%), el valor de un monoambiente usado ya se acerca a los $60.000 mientras que una unidad de dos ambientes -el tipo más demandado- es de $65.000.
Según un informe del portal especializado Reporte Inmobiliario, el valor promedio de las unidades de un ambiente, en la ciudad de Buenos Aires, alcanzó los $57.250 mensuales, sólo un 11,9% por debajo de la media de un departamento de 2 ambientes, que se ubica en los $65.000.
En tanto, el promedio de valor de los departamentos de 2 y 3 dormitorios fue en septiembre pasado de $87.000 y $120.000.
"Desde marzo de este 2022 hasta septiembre el valor medio de un departamento de 2 ambientes fue el que más se apreció con un porcentaje acumulado del 71,05 %. Apenas por debajo se situaron los monoambientes, que aumentaron en el mismo lapso el 70,9%", indicó el informe.
Por su parte, el valor medio de locación de las unidades de 3 ambientes fue el que experimentó el incremento más reducido con un 54,5% entre septiembre y marzo pasado. Las unidades más grandes de 3 dormitorios subieron en ese período el 60%.
Estas fuertes subas del valor locativo de las viviendas se dan en el marco de una cada vez más escasa oferta de inmuebles, que los especialistas atribuyen a la vigencia de una muy cuestionada normativa que entre otras medidas alargó a tres años los plazos de los contratos y estableció una fórmula de ajuste anual.
Es por ese mecanismo de ajuste anual que estableció la ley de Alquileres, que los inquilinos que firmaron contratos en noviembre de 2021 sufrirán un incremento de alrededor del 73% a partir del mes que viene, superando el valor de octubre que había sido del 67%.
Así surge de aplicar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos el Banco Central, y que combina la variación de la inflación (Índice de Precios al Consumidor-IPC del Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
De esta manera, una persona que, por ejemplo, pagó $50.000 en los últimos 12 meses (período de noviembre de 2021 a noviembre de 2022), comenzaría a pagar $86.562 desde el mes que viene.
En marzo de este año, el promedio de un monoambiente llegaba a los $33.500 mensuales en lugar de los actuales, y ya mencionados, $57.520. Por su parte las unidades de dos ambientes terminaron el primer trimestre de 2022 con un valor también promedio de $38.000 y ahora se estacionaron en torno a los $65.000. Los tres ambientes, en tanto, saltaron de $56.300 a los $87.000 constatados en septiembre.
En cuanto a los precios según el barrio, el relevamiento contabilizó unidades de un ambiente a $40.000 en Floresta, Monserrat, Congreso, Caballito, Balvanera o Colegiales. Y valores máximos que superan los $200.000 en Palermo o de más de $149.000 en Barrio Norte, Monserrat o Recoleta.
Flores, Liniers, Once y Floresta disponen de algunos dos ambientes que arrancan en $45.000 pero en el otro extremo existen unidades que se alquilan a $95.000. En cuanto a los departamentos de tres ambientes, los valores más accesibles se encontraron en Liniers, con alguna que otra unidad a $52.000, y el pico se registró en Palermo, con viviendas de ese tamaño bordeando los $400.000.
Según el informe, la mayor demanda de unidades chicas hace que la renta bruta mensual aumenta en forma inversamente proporcional a la cantidad de ambientes.
Así, los departamentos de un ambiente son los que cuentan con la mayor rentabilidad alcanzando el 3,6% anual, reduciéndose al 3,32%; 3,18% y 2.89% respectivamente para las unidades de 1, 2 y 3 dormitorios.
Para Marta Liotto, titular del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba) "las estimaciones nos marcan que, en noviembre, los alquileres tendrán un aumento del 73,25%".
"Creo que ese número habla por sí solo de la dificultad que enfrenta el mercado locativo en la actualidad por el fracaso de la Ley de Alquileres", señaló la profesional en diálogo con este medio.
Según Liotto, "a menos que el Congreso avance en la reforma de esa norma (como fue prometido en marzo de este año y nunca se cumplió) las perspectivas no son mejores".
"Esperamos y confiamos en que la llegada del nuevo año nos permita encontrar los caminos para avanzar en las modificaciones necesarias para solucionar el desastre generado por esta norma", indicó.
Y agregó "creemos necesario avanzar en políticas de consenso (como la extensión del blanqueo a la compra de departamentos usados para vivienda propia y alquiler) que sin dudas ayudarán a reactivar el mercado".