Ley de Propiedad Privada: qué es el desalojo "exprés" y qué cambiaría para inquilinos y dueños

El texto, que debe ser aprobado por la Cámara de Diputados para tener fuerza de ley, propone que toda acción de desalojo se tramite mediante un juicio sumarísimo. Esto significa un procedimiento más rápido respecto de la vía tradicional.

Además, amplía la legitimación activa: cualquier sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado podrá iniciar la acción, sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con el inmueble. De esta forma, no solo los propietarios podrán demandar, sino también quienes acrediten un interés afectado por ocupaciones indebidas.

CÓMO QUEDAN LOS DESALOJOS

- Se aplicará el desalojo exprés en los casos en que se trate de inmuebles usurpados o tenedores precarios.

- El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si "el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria".

- El juez podrá intimar dentro de las 72 horas la devolución del inmueble si así lo pide el propietario, que deberá mostrar con prueba documental que es el dueño de este terreno, vivienda o campo.

- Los propietarios podrán intimidar a los inquilinos que adeudan el pago de sus contratos, pero le deberán otorgar un plazo de al menos 10 días corridos para ponerse al día, que se contarán desde que reciben la respectiva notificación.

- La notificación se deberá realizar en el domicilio denunciado en el contrato o también por correo electrónico y deberá precisar el lugar exacto del pago.

- Si se mantiene el incumplimiento del inquilino, el propietario puede iniciar la acción de desalojo que se efectuará en un plazo de 10 días hábiles.

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- El propietario no puede negarse a recibir las llaves ni poner condiciones para aceptarlas, aunque puede dejar asentado por escrito que quedan deudas pendientes por reclamar después.

- En el caso de que haya menores o adultos en situación de desamparado, el juez deberá darles intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar.

RECHAZO A LA MODIFICACIÓN

Desde Inquilinos Agrupados rechazan el proyecto y sostienen que la reforma podría profundizar los conflictos habitacionales. Su referente, Gervasio Muñoz, aseguró que la iniciativa representa “una versión más violenta” de la ley sancionada en 2001 y cuestionó que prácticamente todas las modificaciones previstas en el capítulo referido a locaciones buscan acelerar los procesos de desalojo.

“Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos”, afirmó.

Muñoz también relacionó el proyecto con el contexto económico actual y sostuvo que muchas familias llegan con dificultades para afrontar el pago del alquiler: “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres crecieron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”.

Consultado sobre el principal riesgo para quienes sufran atrasos temporales por problemas económicos o laborales, respondió que “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”.

EXPROPIACIONES

Además del capítulo referido a alquileres, el proyecto incorpora modificaciones al régimen de expropiaciones. Entre otros puntos, establece que la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y restrictiva, fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización y dispone que el Estado no podrá transferir el dominio sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

La iniciativa también habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país y actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.